양도세 자동계산

정부에서 부동산시장 규제를 위한 압박 수위를 높이면서 많은 분들이 혼란스러워 하고 계실 것입니다. 특히 이번 규제에서는 주택담보대출을 전면 금지하면서 갭투자를 막고 법인이 보유한 주택에 대해 종부세 최고세율을 부과하고 양도세율도 인상하였는데 이러한 법인의 양도세율 적용은 내년 1월 1일부터 양도하는 주택부터 적용이 된다고 합니다. 이번 포스팅에서는 양도세 자동계산 방법에 대해서 소개해 드리도록 하겠습니다. 

양도세란

부동산을 매도할 때 차익이 났을 경우 해당 차익에 대해 필요경비 등을 제하고 내는 세금을 양도소득세라고 합니다. 부동산 양도세는 부동산을 타인에게 넘기면서 얻은 이익에 부과되는 세금이라고 생각하시면 됩니다. 양도세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납부를 해야 합니다. 

양도세 계산 방법

(1) 양도차익 : 양도가액 – 취득가액 – 필요경비

양도세 계산을 하기 위해서는 양도차익을 우선 구해야 하는데 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼고 구하게 됩니다. 여기에서 양도가액은 실제로 부동산을 양도한 가격이고 취득가액은 실제로 부동산을 산 가격이며 필요경비란 취득세와 부동산 중개수수료, 세무사 수수료, 발코니 확장 공사 등의 부동산을 사고 파는데 필요한 금액과 부동산 가치를 높이는데 드는 비용들을 이야기합니다. 

가령 5억원에 건물을 샀는데 다음 해에 7억원에 팔았다면 5억원이 취득가액이고 7억원이 양도가액이 됩니다. 양도가액과 취득가액의 차이인 2억원에서 필요경비를 제한 금액이 양도차익이 되는 것입니다. 만일 양도차익이 마이너스라면 양도세 납부 의무는 없지만 해당 부동산이 양도세 신고 물건인 경우 반드시 신고를 하셔야 합니다. 

(2) 양도소득금액 : 양도차익 – 장기보유특별공제

장기보유특별공제란 부동산을 보유한 기간에 따라 양도차익에서 일정비율을 공제해 주는 것입니다. 장기보유특별공제는 1주택자와 2주택 이상인 경우로 나뉘어서 제공되며 보유 기간이 취득일을 기준으로 다르게 적용되므로 참고해 주시면 되겠습니다. 

(3) 양도소득 과세표준 : 양도소득금액 - 양도소득기본공제

양도차익에서 장기보유특별공제를 빼고 나면 양도소득금액이 정해지게 됩니다. 이 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 빼야 하는데 기본공제로 토지 건물 부동산에 관한 권리, 기타자산(미등기 양도 자산은 제외) 250만원 공제를 받을 수 있으므로 해당 금액을 빼주면 되겠습니다.  

(4) 산출세액 : 양도소득 과세표준 X 세율

양도소득 과세표준 계산을 마쳤다면 여기에서 세율을 구간별로 곱하고 누진공제액을 빼주시면 산출세액이 나오게 됩니다. 양도소득세율은 총 7구간으로 나뉘어져 있으며 금액구간에 따라 나눠지고 있으므로 참고하셔서 계산해 주시면 되겠습니다. 최종 납부해야 할 세액과 산출세액이 같은 경우도 있지만 양도소득세 혜택이나 특례 등이 적용되는 물건이 있을 수 있으므로 그런 경우 한번 더 계산을 해서 최종 납부세액을 계산해 주시면 되겠습니다. 

양도세 자동계산

양도세 계산이 복잡하게 느껴지시는 분들은 양도세 자동계산 서비스를 이용해 주시면 손쉽게 양도세 계산을 하실 수 있습니다. 양도세 자동계산은 국세청 홈택스 홈페이지에서 이용하실 수 있는데 우선 검색을 통해 국세청 홈택스 홈페이지로 이동해 주시기 바랍니다. 

국세청 홈택스 홈페이지는 사업자 등록과 전자세금계산서 조회 및 발급, 종합소득세, 양도소득세, 원천세 신고 등 다양한 세금 관련 업무를 제공하는 사이트로 양도세 자동납부를 비롯한 양도세 관련 정보와 납부 관련 서비스도 이용하실 수 있습니다. 

국세청 홈택스 홈페이지에서 양도세 자동계산 서비스를 이용하시려면 상단 메뉴 중 ‘조회/발급’ 항목에서 ‘세금신고납부’ 가장 상단의 ‘양도소득세 종합안내’를 클릭해 주시면 되겠습니다. 

양도소득세 종합안내 페이지에서는 양도세 자동계산을 비롯하여 다주택중과여부 감면확인과 양도소득세 전자신고, 양도소득세 관련 정보 확인 등을 하실 수 있습니다. 양도세 자동계산을 하시려면 ‘미리 계산해보는 양도소득세’ 하단의 ‘양도소득세 미리계산’을 클릭해 주시면 되며 양도세에 대해 잘 모르시는 경우 우측 ‘알기 쉬운 양도소득세’ 메뉴를 이용해 주시면 되겠습니다. 

가령 양도소득세 신고가이드에서는 과세대상과 신고납부기한, 양도소득세율 등 양도세 신고와 관련된 정보들을 확인해 보실 수 있으며 ‘양도소득세 절세 Tip’ 항목에서는 다양한 상황별 절세 팁들이 안내되어 있으므로 참고해 보셔도 좋을 것입니다. 

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양도세 자동계산 페이지로 이동하셨다면 양도가액과 취득가액을 알고 있는 경우와 취득가액을 모르는 경우 등 다양한 상황별 항목이 나오는데 이 중 제일 상단의 ‘1개 부동산 양도 시 계산’의 경우 비로그인으로도 손쉽게 계산이 가능합니다. ‘1개 부동산 양도 시 계산’ 항목 우측 ‘계산하기’를 클릭해 주시기 바랍니다. 

 

양도세 자동계산 서비스는 세액 모의계산을 할 수 있는 서비스이며 계산을 했다고 하더라도 전자신고가 이루어지는 것은 아니므로 참고해 주시기 바랍니다. 

양도세 자동계산 페이지 상단에서는 기본사항과 거래금액을 입력해 주셔야 합니다. 양도일자와 취득일자, 양도물건종류를 입력해 주신 뒤 양도가액과 취득가액, 기타필요경비를 입력해 주시면 되겠습니다. 기본공제는 250만원이 입력되어 있으므로 그냥 두시면 됩니다. 

하단의 ‘기타사항’에서는 1세대 1주택 비과세, 비사업용토지 등에 해당하는 경우 체크를 해주시면 되는데 여러 질문들이 있으므로 안내를 참고하시면서 해당하시는 경우 입력을 해주시면 되겠습니다. 이후 ‘세액계산하기’를 클릭하시면 양도세 자동계산을 하실 수 있습니다. 

기본적인 양도소득세 계산 방법은 위와 같으며 6.17 부동산 추가 규제 대책을 적용하였을 경우 조정대상지역으로 지정된 곳은 양도세 부담이 커지게 되는데 장기보유특별공제가 없어지고 기본세율에 만일 2주택이면 가산세 10%, 3주택이면 20%가 붙어버리는 등 세금이 높아졌으므로 이러한 점들도 고려해 주셔야 할 것입니다. 이상 양도세 자동계산 관련 포스팅을 마치도록 하겠습니다.